关于《民法典》中转让已抵押不动产的政策解读

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　　一、政策背景

　　自2021年1月1日《民法典》生效以来，对于已抵押的不动产转让过程中的相关问题作了新的规定，我们不动产登记部门对于这个事项的变化也进行了深刻的解读，以便于第一时间能对相关权利人作出清晰的指引。原《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《民法典》改变了原《物权法》规定，允许抵押人在抵押期间转让抵押财产，同时明确抵押财产转让的，抵押权不受影响。该规定维护了抵押物所有权人的处分权，符合抵押权制度设立的法理，有利于更好地发挥抵押权的担保作用。

　　二、政策措施

　　（一）《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。

　　（二）对于这一前后的变化，4月6日，自然资源部发布了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确要保障抵押不动产依法转让，但《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　（三）同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释担保制度司法解释》也对应作出了更加详细的解读，第43条中明确了当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

　　（四）由此可见，除当事人另有约定外，抵押人可在抵押期间转让抵押物，即抵押物在抵押期间具有可转让性；抵押物转让后，抵押权人的抵押权具有追及效力；抵押物转让应通知抵押权人，但不通知不影响合同效力；在抵押权人证明抵押财产转让可能损害抵押权的特殊情形下，抵押权人才能主张提前清偿或提存。

　　（五）截至目前，虽然明确规定了可办理转让已抵押不动产业务，但我区在办理抵押权登记时，抵押权人基本上都对转让不动产的行为进行了禁止或限制，一定程度上对新规定还是保持观望态度。

　　三、组织实施

　　（一）进一步加强理论学习，全面深入反复研读《民法典》关于不动产登记的相关规定，结合实际工作，做到理论与实际相结合，构建沟通桥梁，加强与省、市局的沟通协调，及时反映在工作中遇到的难题，主动适应人民群众新需要，转变思维、攻坚克难、担当负责。

　　（二）开展我区全体审批人员与窗口人员集中培训学习，全面熟悉最新的不动产登记法律法规，梳理总结不动产登记业务中的重点难点问题进行探讨研究，做到举一反三。就发现的问题进行再认识再学习再提升，重点重申不动产登记业务行为操作规范，提高服务效率，努力为群众排忧解难，为企业和群众提供更加便捷的不动产登记服务。

　　（三）积极宣传《民法典》中涉及不动产登记的相关法律法规，特别是普及转让已抵押不动产的相关规定，通过微信公众号等线上平台、发放宣传单、开展民法典主题系列宣讲、印制民法典宣传册、宣传画等宣传资料下发至各级服务窗口等公共场所,供群众免费取阅学习。

来源：佛山市自然资源局高明分局